Si estás vendiendo tu casa ahora mismo o estás pensando en hacerlo pronto, es necesario conocer en detalle los impuestos que hay que pagar después de la compraventa, pero también los diferentes documentos legales que hay que firmar para protegerse mejor y evitar sorpresas desagradables.
En este artículo, explicaremos las formas de los contratos de reserva, por un lado, y los impuestos a pagar, por otro.
Contratos de Arras y firma de la compraventa al notario
Tienes una oferta interesante, ¿ahora qué es lo siguiente? Como hemos mencionado en el apartado “proceso de venta de una vivienda”, el siguiente paso es la firma del contrato de reserva.
Así que las preguntas que salen automáticamente son: ¿cuánto hay que pagar para hacer la reserva?¿Qué tipo de contrato debo firmar? ¿Qué me protege más?
Paga y señal o Arras confirmatorias
La reserva bajo la forma de paga y señal es un verdadero contrato de compraventa, desde el mismo instante en que se firma por las dos partes. La paga y seña es un anticipo a cuenta del precio final de la compraventa. Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.
En caso de incumplimiento de obligaciones, se estará al régimen general sobre el cumplimiento de las obligaciones previstas en el artículo 1.124 del Código Civil (exigir el cumplimiento forzoso o bien resolver el contrato, con la posibilidad de reclamar también daños y perjuicios, si los hubiere).
¿ Cuánto tienes que pagar para las Arras confirmatorias o paga y señal ? No existe una cantidad determinada obligatoria, pero lo habitual es que se entregue entre un entre 1% y 3% del precio final negociado.
Arras Penitenciales
Las arras penitenciales permiten a las partes de un contrato de compraventa desistir libremente del cumplimiento del contrato. Este tipo de arras es el único que está regulado expresamente en el Código Civil:
“ Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. Artículo 1454 del Código Civil ”
En otras palabras, si es el comprador (tù) quien no quiere llevar a cabo el contrato, perderá todas las cantidades entregadas en concepto de arras penitenciales. Por el contrario, si es el vendedor quien decide no continuar con la venta devolverá el doble de la cantidad acordada en concepto de arras penitenciales.También es importante mencionar en las arras penitenciales que el importe pagado en el momento de la firma es un anticipo a cuenta del precio final de la compraventa.
¿ Cuánto tienes que pagar para las Arras Penitenciales? No existe, también una cantidad determinada obligatoria, por regla general, se suele pagar entre 5% y 10% del precio final negociado, y en otras ocasiones un 15%.
Arras Penales
A diferencia de las arras confirmatorias y penitenciales, las arras penales no son un anticipo del precio de la compraventa ni otorgan a las partes la facultad de desistir del contrato principal.
Este tipo de arras no está regulado expresamente en el Código Civil español y se equiparan a las obligaciones con cláusula penal siendo de aplicación los artículos 1.152 y siguientes del Código Civil.
Las arras penales se activan en caso de incumplimiento del comprador o vendedor. Sus efectos jurídicos, en caso de incumplimiento, son:
- Si incumple el vendedor: las devuelve por duplicado o el importe acordado.
- Si incumple el comprador: pierde la cantidad entregada o paga al vendedor el importe pactado.
- El deudor tendrá que cumplir con su obligación contractual (independientemente de haber pagado la pena), salvo que expresamente le hubiere sido reservado este derecho.
- Por último, el acreedor no podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de las obligaciones contractuales y el pago de las arras penales, salvo que expresamente le hubiere sido otorgada esta facultad.
Los contratos de «reserva» más firmados actualmente son las Arras confirmatorias o paga y señal y las Arras penitenciales.
Si vende sin agente inmobiliario, le recomendamos que contrate a un abogado para que redacte los contratos y supervise legalmente todo el proceso de venta, incluida la firma en la notaría. El abogado le explicará qué tipo de contrato de reserva debe firmar para estar mejor protegido.
En Ofolome property, nuestro departamento jurídico está formado por experimentados abogados inmobiliarios que defienden los intereses de nuestros clientes y les ayudan a optimizar su situación fiscal.
Tras la firma del contrato de reserva, puede contar con 1 ó 2 meses para la firma definitiva de la venta en la notaría, dependiendo de si la persona que compra tu vivienda lo hace mediante una hipoteca o la compra al contado. Pero es importante prever este tiempo en tu agenda para hacer tu mudanza tranquilamente si estuviera viviendo en la casa en venta, o incluso planificarla si está vendiendo para comprar otra vivienda.
Tenemos un servicio diseñado específicamente para las personas que venden su casa para comprar otra. Le guiaremos en el proceso de venta y compra de la otra vivienda. Para más información, consulte aquí
Gastos e Impuestos que tienes que pagar al vender tu vivienda
Hemos dejado para el final la parte que a nadie le gusta: los impuestos.
En caso de no tener la cédula de habitabilidad y el certificado energético al día, deberá pagar los servicios de un arquitecto. Estos documentos son necesarios para la firma en la notaría, debes tenerlos antes de poner tu vivienda en venta.
Por nuestra parte, no consideramos el IBI (impuesto sobre bienes inmuebles) en los gastos porque debe pagarse cada año al ayuntamiento. El día de la firma en la notaría, se solicita el comprobante de pago del IBI durante el tiempo de permanencia en su casa.
Los impuestos que tienes que enfrentar después de la venta de tu vivienda son :
El IRPF( si hay ganancia patrimonial)
Si, aquí también nos sigue el IRPF pero si hay ganancia patrimonial. Es bastante normal preguntarse qué significa «ganancia patrimonial». Para entenderlo mejor, tomemos este sencillo ejemplo. Si compras una casa por 100.000 euros en 2016 y ahora la vendes por 160.000 euros. Así, se obtiene una ganancia de 60.000 euros.
El cálculo del IRPF no es complejo, sólo hay que restar el valor de adquisición al valor de transmisión. Si el resultado sale negativo, no hay que pagar el IRPF , pero al contrario hay que aplicar el porcentaje de cada tramo establecido por la Agencia Tributaria para saber que tienes que pagar aproximativamente.
El valor de adquisición incluye el precio de compra de tu vivienda, gastos e impuesto derivado de la compra, hipoteca (si lo compraste con hipoteca) y reformas ( si lo has hecho).
Valor de adquisición = Precio de compra + ITP (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales ) + Notaría + Registro + Reformas (si lo has hecho)
Nb: ITP se paga para vivienda de segunda mano y es diferente en cada comunidad autónoma. En Cataluña, este impuesto es del 10% siempre que el valor del inmueble no supere los 1.000.000 de euros. En caso de que sea superior, se aplicaría un 11%. Si la vivienda es de protección oficial, el tipo impositivo será del 7%. Si el comprador tiene 32 años o menos y su base imponible total menos el mínimo personal y familiar, en su última declaración del IRPF, no supera los 30.000 euros, el tipo de impuesto será del 5%.
Por otro lado , el valor de transmisión se calcula restando el precio de venta de tu vivienda , los impuestos (plusvalía) y honorarios de la agencia inmobiliaria (en caso que has vendido mediante una agencia).
Valor de transmisión= Precio de venta – Plusvalía municipal – Honorarios agencia inmobiliaria ( sí lo has vendido mediante una agencia)
Sigamos con nuestro ejemplo para entenderlo mejor. Usted había comprado a 100000€. Y lo vendió a 160000. Calculamos el irpf que tienes que pagar (aproximadamente).
Ganancia= (160000- 1300- 6000) – (100000€+10000€+600€+400€+10000€)
Ganancia= 31700€
Ahora tenemos que calcular cuánto tenemos que pagar. Esto depende de la cantidad que hemos ganado, y en nuestro ejemplo es 31700€. Habrá que aplicar el porcentaje de cada tramo establecido por la Agencia Tributaria.
Tramos IRPF por venta de vivienda | Tipo impositivo IRPF |
Primer tramo hasta 6.000 euros | 19% |
Segundo tramo: desde 6.000 euros hasta 50.000 euros | 21% |
Tercer tramo: desde 50.000 euros hasta 200.000 euros | 23% |
Cuarto tramo: Más de 200.000 euros | 26% |
Los porcentajes se aplican de forma progresiva. Habrá que aplicar el 19% a los 6.000 euros de ganancia. Desde 6.000 a 50.000 euros de ganancia, el 21%, y así sucesivamente.
¿Cuánto pagaremos ? A los primeros 6.000 € les aplicamos el primer tramo, del 19% , y a los 25.700 euros restantes el 23%.
IRPF= (19% * 6000€) + (23% * 25700€) =1140€+ 5911€ = 7051€
La plusvalía municipal
La Plusvalía es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos urbanos. Se tiene que pagar el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, conocido como plusvalía, cuando se vende, dona o hereda una vivienda u otro inmueble.
¿Cómo se calcula el importe de la Plusvalía ?
El Real Decreto 26 2021, de 8 de noviembre establece dos métodos de cálculo del importe a pagar.
La persona contribuyente puede decidir cuál le es más favorable haciendo la estimación de la cuota a pagar:
- Método objetivo: se multiplica el valor catastral del suelo por el coeficiente legal en función del plazo de tiempo transcurrido entre la adquisición y la transmisión.
- Método de cálculo del incremento real (estimación directa) se aplicará a petición de la persona interesada: a los valores de adquisición y transmisión se aplica el porcentaje correspondiente al valor catastral del suelo en el momento de la transmisión y posteriormente se efectúa la diferencia de los valores obtenidos.
De los dos métodos utilizados para calcular la plusvalía, elegirá el de menor importe.
Si quieres vender tu casa ahora o en el futuro, o vender tu casa para comprar otra, no dudes en contactar con nosotros, estaremos encantados de ayudarte en todo el proceso. Pondremos todos nuestros departamentos a tu disposición: Legal, Financiero, Marketing y Ventas, Comercial.
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Fuente: Conceptos Juridicos
